地产股的南北极

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摘要:地产股的南北极《红周刊》作者张哲·编者按·自5月份以来，房地产融资渠道渐渐收紧，进而推动一场前所未有的“行业出清”。人民法院公告网的公告显示，今年以来截至10月31日，宣告破产的房地产相关企业超过400家，且在今年下半年以来呈现加速状态。小型房企大量破产、“手头紧”的部分上市房企不得不高息发海外债，可龙头房企却享受着“融资便利”，它们之间构成了世界上最遥远的距离。接受本刊专访的职业投资人们表示，在房地产整体估值近一年来持续低迷的当下，要关注那些有高周转属性的龙头房企。今年以来，房地产融资端和住宅市场一样经历了“前高后低”的行情。5月份以前，房企融资渠道畅通，拿地活跃；5月份以来，房地产信托融资收紧，土地市场降温，房企偿债压力凸显。融资渠道对房企的影响之重大，从房地产行业在融资收紧后发生的破产潮、高息发海外债等种种现象中便可见一斑，与此同时，龙头房企如万科、保利的发债利率则一直维持3%~4%的行业低位。此外，龙头房企在经营效率、土储规模及结构等方面，也进一步拉大了与后面梯队的距离。多位接受《红周刊》采访的职业投资人表示，地产股行情近一年来较为低迷，而明年政策进一步收紧的概率较小，而且房企未来两年的营收业绩都比较确定，故看好房地产板块未来行情，“尤其看好占据规模优势的龙头房企以及发展较迅速、资金流动性较好的中型房企”。中小房企海外发债数量激增地产股融资成本呈现“两极分化”龙头房企和中小型房企的美元债票面利率已经拉开差距，同时整体融资成本的差距更大。尽管时间才走入11月份，但可以说2019年是房地产政策最密集的年份。今年前九个月，全国房地产调控政策高达415次

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