房屋预售制度若干理论问题研究

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摘要:房屋预售制度若干理论问题研究近年来，随着我国房地产业的蓬勃发展，出现了一种新的房屋销售制度——房屋预售。它是指开发商在房屋尚未建成时，就把楼宇分成各个单位（以图纸标明）来预售给客户，此时先预收首期付款，建筑期中再收一部分，待楼宇峻工并可以交付过户时再由购房人交足剩余部分的款项。相对于一般的现房买卖，也称之为期房买卖。对此制度《中国城市房地产管理法》第44条作了一般性规定，并授权国务院根据具体情况作出补充规定，除此之外，对此制度的法律调整主要就是依靠各地的地方法规了。作为一种新兴制度，因立法规定的不足和实践经验的欠缺，在房屋预售中有一些基本问题认识不清。笔者试图依据现行法律、法规，结合基本法理，参考境外先进经验，对以下基本问题略作理论探讨。一、预售合同的法律性质（一）预售合同是否属于买卖合同房屋预售合同签订之日，房屋尚未开工或正在施工，但双方意图都在于竣工后的房屋产权转让。因此预售合同的标的物呈有一个“成长”过程，但双方行为的本质仍是买卖行为，预购人支付价款是为了取得房屋所有权，开发商接受价款也自然负有交付房屋的义务。预售合同有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容多与一般买卖合同相同。我国正在起草的《合同法草案》中将房屋预售称为待建房屋的买卖，将其列在买卖合同一章中规定。〔1〕因此，在实践中遇到预售合同纠纷缺乏专门法律规定时，应按买卖合同一般规定来处理。预售合同的买卖性质还是较明显的，但在70年代的台湾地区，房屋预售制度发展历史中，曾出现大量预售合同的变形——委建合同，对它是否属于买卖合同曾颇有争议。所谓委建合同是指当事人约定，一方

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