论“住改商”与未经利害关系业主同意的救济方法

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摘要:论“住改商”与未经利害关系业主同意的救济方法关键词：区分所有建筑物住改商相邻关系利害关系业主救济内容提要：“住改商”应当经全体利害关系业主同意，并且同意的方式应采用明示的方法。未经利害关系业主同意的“住改商”，利害关系业主可以行使物权请求权和侵权请求权。将区分所有建筑物的住宅改变为经营性用房(“住改商”)，除应遵守法律、法规以及管理规约外，另外一个非常重要的条件就是利害关系业主同意。由于“住改商”属于区分所有建筑物的相邻关系范畴，利害关系业主应当按照相邻关系进行判断，超出容忍限度受到损害的业主是利害关系业主，本栋建筑物内的业主属于利害关系业主，其他业主主张利害关系的则需要举证证明。我国《物权法》对此进行了原则上的禁止，第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”物权法的这一规定表明，“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：第一，遵守法律、法规以及管理规约；第二，应当经有利害关系的业主同意。因而，对于“经有利害关系的业主同意”的理解成为“住改商”问题的关键，其中涉及以下几个问题：一是，利害关系业主应当如何判断。二是，应当经全体利害关系业主同意还是大多数利害关系业主同意。三是，如果未经利害关系业主同意，法律后果如何。近期公布并生效的最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对这些问题进行了规定，对于司法实践具有重要的指导意义，但是从理论的角度对于“住改商”中的利害关系业主同意进行深入分析，仍然必要，本文结

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