产业园区：环环相扣的百步穿杨

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摘要:产业园区：环环相扣的百步穿杨做产业园区，就像百步穿杨一样，牵一发而动全身，有选址、定位、招商、服务等一个个环，每个环都不能射偏，这是高敏感度的，必须环环相扣，不能失误。选址是第一环，选址对了，就有客户，比如你在北上广的企业聚集地买地或租地做产业园区，那边上的大企业自然而然就会靠拢过来。选址错了，第一环就打偏了，那往后极有可能走弯路。进入三线城市就是误解，比如某集团全面放弃三线城市，有些企业放弃三线、四线小城市，专注于北上广不是没有理由的。他们就选北上广等重点城市，专注于做小项目，做快周转项目，这样赚钱快，现金流充足，资金乱也不会出现太大的问题。定位是第二环。没有那个园区的失败是因为定位低，都是没有认清现实死在高定位上面。很多产业地产商都吃过这种亏。拿地考察市，觉得位置很好，自己也对这个园区发展特别乐观，加上一部分政府的因素，就会把整个园区的定位太高，入驻门槛相应也提高了，导致很多新兴企业和小微企业没有这个入驻机会，这样的话会错失一大批前景光明、有发展潜力的企业，这个园区的发展也就会受限。剩下的环节包括产品配置、开发节奏、建设周期、招商服务、运营管理等等，这些都是次要因素，是后端，前面两环才是前段。前端做好了，步子走稳了，后面基本不会走歪路。前端做差了，即使后端开发得再好，也无法吸引企业入驻，影响整个园区的发展走向。产业地产的核心问题是什么？是客户问题。产业园区的客户是企业，他们有五大特点：1、非常理性，决策周期很长，非常关心性价比，他们花钱想要的是生产资料，不是买奢侈品买享受。2、企业数量非常有限且有排他性，优质客户容量有限，新增客户很难，客户成长速度跟

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